Спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно (а згідно із ч. 1 ст. 181 ЦКУ земельні ділянки належать до нерухомого майна), зобов’язаний звернутися до нотаріуса за свідоцтвом про право на спадщину на нерухомість. Пояснюється це тим, що право власності на таке майно виникає у спадкоємця тільки з моменту державної реєстрації.

Для підтвердження наявності спадкового майна, яке підлягає державній реєстрації, й місця його знаходження нотаріус вимагає подання відповідних документів. Право власності на земельну ділянку спадкодавця згідно зі ст. 126 ЗКУ посвідчується державним актом на право власності на земельну ділянку, форма якого затверджена постановою КМУ від 2 квітня 2002 р. № 449 (в редакції постанови КМУ від 12 листопада 2008 р. № 1019) або іншим правовстановлюючим документом. Але непоодинокими є випадки, особливо в регіонах, коли спадкодавець помирає, не встигнувши отримати виготовлений на його ім’я державний акт. Чи можуть в такому випадку спадкоємці оформити спадщину на цю ділянку? Адже в ст. 125 ЗКУ чітко зазначено, що право власності на земельну ділянку виникає після одержання її власником документа, який посвідчує право власності на земельну ділянку, і державної реєстрації цього документа. Тому формально юридично така особа не стала власником земельної ділянки. Але не можна не враховувати об’єктивність перешкоди на шляху до отримання державного акта. Тому єдиним можливим правомірним шляхом отримання цієї земельної ділянки в спадщину є звернення спадкоємця до суду з позовом про визнання за ним права власності на земельні ділянку як спадкоємця померлого власника.

У ст. 1225 ЦКУ спеціально підкреслюється, що право власності на земельну ділянку переходить до його спадкоємців із збереженням цільового призначення цієї ділянки. Тут слід нагадати, що в ст. 19 ЗКУ наведено вичерпний перелік із дев’яти категорій земель залежно від їх основного цільового призначення. Правовий режим кожної з категорій визначається окремими правовими приписами, які зосереджені в самостійних главах розділу ІІ ЗКУ. Водночас, ставши повноправним власником успадкованої земельної ділянки, землевласник (громадянин або юридична особа) вправі скористатися передбаченим у ч. 3 ст. 20 ЗКУ правом й ініціювати зміну цільового призначення належної йому земельної ділянки (Порядок зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб затверджений постановою КМУ від 11 квітня 2002 р. № 502). Звісно, є певні особливості й обмеження проведення цієї процедури, однак це вже є темою для окремої статті.

Спадкування землі нерезидентами

Специфіка притаманна й спадкуванню земельних ділянок нерезидентами. Відповідно до ч.ч. 2-3 ст. 81 ЗКУ іноземні громадяни й особи без громадянства можуть у випадку прийняття ними спадщини набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, які належать їм на праві приватної власності. Іноземні юридичні особи, як визначено у ч. 2 ст. 82 ЗКУ, можуть набувати при прийнятті спадщини право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: (а) у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; (б) за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна. При цьому слід відзначити, що ЗК України не дає чіткого визначення поняття «іноземна юридична особа». Проаналізувавши положення ст. 82 ЗКУ, можна припустити, що іноземними юридичними особами в контексті цієї статті є всі юридичні особи, створені (зареєстровані) іноземними громадянами або іноземними юридичними особами. Відповідно до ч. 3 ст. 82 ЗКУ спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, також можуть у випадку прийняття ними спадщини набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у порядку, встановленому ЗКУ для іноземних юридичних осіб.

Наступний момент, на який слід звернути особливу увагу: із положення п. 4 ст. 81, п. 4 ст. 82 ЗКУ землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину нерезидентами (тобто іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами), підлягають відчуженню протягом року. Здається, що оскільки право власності у спадкоємця нерухомого майна виникає з моменту його державної реєстрації, то й рік слід обчислювати саме з моменту набуття права власності (тобто держреєстрації). При цьому це положення не означає заборону успадкувати земельну ділянку названої категорії іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами. Виходячи з юридичної логіки, у випадку прийняття спадщини нерезидентами нотаріус у встановлені строки повинен видати їм свідоцтво про право на спадщину, включивши до нього й земельну ділянку. З цим свідоцтвом іноземні особи звертаються до органів державної реєстрації прав на землю із заявою про отримання Державного акту на право власності на земельну ділянку. Але ж не секрет, що відомі випадки відмови органів державної реєстрації прав на землю у видачі держактів іноземцям, посилаючись на іншу норму ЗКУ — на ч. 4 ст. 22 ЗКУ, у якій зазначено, що землі сільськогосподарського призначення не можуть бути надані у власність іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, апатридів й іноземних держав. Отже, маємо справу з колізією, бо ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ надають право спадкування таких земель іноземцями, тому й відмова органів державної реєстрації прав на землю підлягає оскарженню.

Але не слід забувати, що отримавши державний акт на право власності на земельну ділянку, нерезидент зобов’язаний відчужити цю земельну ділянку протягом одного року. Причому невiдчуження таких земель у встановлений строк згідно з п. «е» ст. 140, п. «д» ч. 1 ст. 143 та ст. 145 ЗКУ є підставою для примусового припинення права власності на землю, що здійснюється за позовом органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування в судовому порядку. Недодержання цього згідно з п. 8 постанови Пленуму ВСУ «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» є підставою для визнання рішення цього органу й виданих державних актів недійсними.

Якщо нерезидент спробує відчужити земельну ділянку сільськогосподарського призначення протягом одного року, то він матиме ще одну перепону — мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення.

Земельна ділянка разом із будівлею

Відповідно до положень ст. 1225 ЦКУ до спадкоємців житлового будинку, інших будівель і споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, і у розмірі, який необхідний для їх обслуговування, якщо інший розмір не визначений заповітом. При цьому в п. 10 своєї Постанови «Про судову практику в справах про спадкування» від 30 травня 2008 р. № 7 Пленум ВСУ роз’яснив, що така ділянка переходить у власність або користування спадкоємців, якщо її було надано в установленому порядку, у межах, визначених при наданні, за умови, що спадкодавець не складав заповіту щодо розпорядження земельною ділянкою, належною йому на праві власності.

Спадкодавець може передавати за заповітом частину належної йому земельної ділянки, тоді інша частина цієї ділянки спадкується за законом. Коли спадкодавець заповів всю земельну ділянку або її частину іншим особам, які не успадковували нерухоме майно, то спадкоємці мають право на земельну ділянку, на якій розміщено нерухоме майно й на частину ділянки, яка є необхідною для його обслуговування, незалежно від змісту заповіту. За такими правилами здійснюється й перехід права на землю при спадкуванні права на частину нерухомого майна, а якщо був установлений порядок користування ним, то з урахуванням цього порядку.

У порядку спадкування можуть передаватися також право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право користування чужим майном (сервітут).

Іще один момент, на якому зосередив увагу Пленум ВСУ в згаданій Постанові, — якщо спадкодавцем було здійснене самочинне будівництво (ч. 1 ст. 376 ЦК), до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Якщо право власності на самочинно зведену будівлю визнано судом за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій вона розміщена, то до складу спадщини входить право на відшкодування витрат на будівництво (ч. 6 ст. 376 ЦКУ). До спадкоємців, які прийняли спадщину, у випадку знесення самочинного будівництва переходить обов’язок відшкодувати вартість витрат на його знесення й приведення земельної ділянки до попереднього стану (ч.ч. 4 , 7 ст. 376 ЦКУ).